Внимание!

Юридическая компания Закон и Право, обращает ваше внимание на то, что данный документ является базовым и не всегда отвечает требованиям конкретной ситуации. Наши юристы готовы оказать вам помощь в составлении любого правового документа, подходящего именно под вашу ситуацию.

Для подробной информации свяжитесь по телефону; +7 (700) 978-57-55.

В Апелляционную коллегию по гражданским делам Алматинского городского суда

г. Алматы, 050000 улица Казыбек Би, д. 66.

_______@sud.kz

от гражданки России: ____________________________

ИИН ____________________________

г. Алматы, Наурызбайский район, 050006, _______________________

Представитель по доверенности:

ТОО «Юридическая компания Закон и Право»

БИН 190240029071

г. Алматы, ул.Абылай хана, д. 79, офис 304,

info@zakonpravo.kz / www.zakonpravo.kz

+ 7 727 978 5755; +7 708 578 5758

ВОЗРАЖЕНИЕ

на Апелляционную жалобу Акимата города Алматы на

решение Наурызбайского районного суда г.Алматы от __ декабря 20__ года

__ декабря 20__ года Наурызбайский районный суд г. Алматы, в составе председательствующего судьи ____________________________, с участием представителя истца  представителя ответчиков ____________________________, рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело №____________________________ по иску Акимат г. Алматы (Далее Истец) к ____________________________ (Далее Ответчики) О: 1) принудительном отчуждение для государственных нужд земельный участок; 2) Определения размера возмещения за принудительно отчуждаемые для государственных нужд земельного участка; 3) Принудительном прекращении право собственности; 4) Выселении Ответчиков с земельного участка площадью 0,0769 га и находящейся на ней жилого дома, площадью 339,5 кв.м., расположенного по адресу: г.Алматы, Наурызбайский район, мкр.Жайлы, д.2, кв.1, принадлежащей ____________________________. Исследовав материалы дела, заслушав пояснения сторон, в их совокупности, определив круг обстоятельств, имеющих значение для правильного разрешения дела, Суд решил - Исковое заявление Акимата г.Алматы удовлетворить частично.

Определить размер возмещения за принудительно отчуждаемые для государственных нужд земельный участок, площадью 0,0769 га и находящейся на ней жилого дома, площадью 339,5 кв.м., расположенного по адресу: г.Алматы, Наурызбайский район, мкр.Жайлы, д.__, кв.__ кадастровый номер ___________________, в сумме 196 284 728 тенге для последующей выплаты ____________________________.

Не согласившись решением суда, Истец подал Апелляционную жалобу указанными доводами в жалобе. Истец свою жалобу мотивирует нижеследующим образом: Решением суда Акимат  г. Алматы не согласен в части определения цены за земельный участок, считает его в данной части необоснованным и незаконным по следующим основаниям. Истцом предоставлен отчет об оценке недвижимого имущества независимого оценщика ____________________________ от __.04.20__г. рыночная стоимость изымаемой недвижимости составляет 109 252 714 тенге (в том числе: 23 747 800 тенге – рыночная стоимость земельного участка; 85 504 914 тенге – рыночная стоимость жилого дома). Ответчиком суду представлен отчет об оценке ____________________________ от __.06.20__г. с явно завышенной рыночной стоимостью данного изымаемого объекта в 253 152 822 тенге. Судом же без каких либо обоснования, почему судом не может быть принять во внимание представленный Истцом отчет об оценке  ____________________________ от 17.04.2019г. на сумму 109 252 714 тенге, а также не привлек в качестве специалиста независимого оценщика для составления отчета об оценке объекта, а назначил для определения рыночной стоимости изымаемого объекта судебно-товароведческую экспертизу, производство которой было поручено экспертам Института судебной экспертизы по г.Алматы МЮ РК. Предоставленное судебной экспертизой экспертное заключение №_____ от __.11.20__ года определило рыночную стоимость изымаемого земельного участка и жилого дома явно в завышенном размере 196 284 728 тенге, так как считаем, что оценке были применены для сравнения некорректные аналоги, что привело к превышению над рыночной стоимостью. Считаем, суд необоснованно для определения суммы компенсации ответчикам за изымаемую недвижимость принял за основу экспертное заключение Института судебной экспертизы по г. Алматы МЮ РК с завышенным размером за земельный участок и дом 196 284 728 тенге.

 И соответственно просит Коллегию, Решение Наурызбайского районного суда г. Алматы от __.12.20__ года изменить, отменив в части определения цены за выкупаемый земельный участок и дом в размере 196 284 728 тенге. Денежную компенсацию для Ответчиков определить в размере 109 252 714 тенге.

Уважаемая Апелляционная коллегия городского суда города Алматы – считаем, что предоставленный Истцом отчет об оценке № ___________________ от __ апреля 20__ года, составленного ____________________________, где рыночной стоимостью недвижимого имущества принадлежащей гр. ____________________________, в виде: жилого дома, составленный в размере 109 252 714 тенге, мы не согласны, так как рыночная стоимость недвижимости, указанная в отчете № ____________________________ от __ апреля 20__ года оценочной компаний определена неправильно и недостоверно, а также несправедливо занижена, так как каждый дом расположенная в данном районе индивидуальна и требует детального подхода.  

Вышеизложенными Доводами Истца мы не согласны, так как Апелляционная жалоба, как и Исковое заявление голословны не имеют никаких подтверждающих фактов по требовании ГПК РК.  

Таким образом, изучив предоставленную копию отчета об оценке отчуждаемого имущества, пришли к следующему выводу.  

Согласно Закона Республики Казахстан «Об оценочной деятельности», рыночная стоимость – это наиболее вероятная цена, по которой данный объект может быть отчуждён на основании сделки в условиях конкуренции. При этом действительная рыночная цена может быть определена только в том случае, если одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана приобретать, и когда принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было.

Согласно, об утверждении стандартов оценки Приказ Министра финансов Республики Казахстан от 5 мая 2018 года № 519., сравнительный подход предусматривает следующую последовательность оценочных процедур:

1) сбор и проведение анализа информации о продаже или предложении подобного недвижимого имущества и определения объектов сравнения;

2) выбор метода расчета стоимости объекта оценки с учетом объема и достоверности имеющейся информации;

3) сопоставление объекта оценки с объектами сравнения с последующим корректированием цены продажи или цены предложения объектов сравнения;

4) определение стоимости объекта оценки путем учета величины корректирующих поправок к стоимости объектов сравнения;

5) согласование полученных результатов расчета.

Вместе с тем в анализируемом отчете, в рамках расчета стоимости сравнительным подходом отсутствует обоснование применяемых корректировок (поправок) с объектами сравнения.  Кроме того, в соответствии с требованием Стандарта оценки в отчете не приведен подробный расчет стоимости объекта, ограничившись данными, указанными в расчетной таблице отчета, что является нарушением требований стандарта оценки. При выведении итоговой стоимости отсутствует обоснование придания весовых коэффициентов результатам, полученным сравнительным методом, не использован метод анализа иерархий, рекомендованной в методической литературе.

Согласно Стандарта оценки указано, что величина накопленного износа недвижимого имущества равна совокупности физического, функционального и внешнего (экономического) износов.

Оценщик при выведении итоговой стоимости не указал процент износа помещения, поскольку при оценке имущества имеющий физический износ, оценщик обязан принять к сведению указанный коэффициент.  

Особое внимание в данном отчете об оценке требует Оформление:

- 3 – страница отчета в главе 1.3. Сведения об оценщике – отсутствуют квалификационные характеристики, а также Оценщик указал себя как Эксперта оценщика тогда как на сегодняшний день Уполномоченными органами выдается Свидетельство оценщика, чтобы быть Экспертом необходимо пройти квалификационные экзамены и получить соответствующие Сертификаты которые отсутствуют в материалах Оценки.  

- 4 – страница в Главе 1.5, Перечень документов, используемых оценщиками, оценщик указал Международные стандарты оценки, 2013 года – не правильно, тогда как на день оценки существовало уже Международные стандарты оценки, 2017 года., Отсутствуют перечень стандартов оценки, методических пособии, учебников и других материалов касаемых оценке.

- В оценке слишком большие пробелы без прочерков, что является грубое нарушение оформление Отчета.

- 11 – страница глава 3.2, таблице Затратном подходе применил в Обосновании «В затратном подходе был применен метод сравнительной единицы с использованием современных справочных издании  КО-ИНВЕСТ, укрупненных показателей стоимости строительства УПСС» Однако Оценщик неверное забыл также указать о том что необходимо рассчитать и указать рыночную стоимость Земельного участка.

- 24 - страница в таблице Оценщик указывает, как он подобрал при оценке Дома аналоги объекту оценки в том районе, подобранные аналоги – не правильные, так как подобранные аналоги намного уступают по площади к объекту оценки также неправильно подобраны аналоги домов по годам построек. Уважаемый суд рынок очень большой и имеются десятки предложении о продаже домов. Микрорайон Жайлы, Наурызбайского района относится к категории элитных районов Алматы так как имеются все коммуникации, система безопасности (охрана, ограда, видеонаблюдение и т.д.), спортивные игровые площадки, Олей отдыха и прогулки и много другое для комфортного и безопасного проживания. Но, к сожалению Оценщиком при подборе аналогичных домов отнесся формально так как подобрал Нетипичные дома не относящиеся жилым коттеджным городкам а просто подобрал дома не относящиеся огороженных благоустроенных коттеджным городкам.

- В оценке при определении оценочной стоимостью отсутствует Тест на сравнительности Земельного участка также в стр. 27, затратные и сравнительные метода рассчитаны с коэффициентами 0,50 % тогда как Затратные должны быть 30% а Сравнительные 70%.

В связи с изложенным, мы считаем в данном случае имеет место некачественной и необъективной оценки.

В связи с этим нами был в УЗО г. Алматы представлен альтернативный отчет об оценке недвижимого имущества за №85/2019 от 07 июня 2019 года, выполненный ____________________________, где определена рыночная стоимость недвижимости в размере 253 152 822 тенге, считаем его достоверным и справедливым, рыночную стоимость, указанную в нем - соответствующей реальной стоимости отчуждаемой недвижимости.

Также нами было направлено соответствующий запрос в ОО «Казахстанская Федерация Недвижимости» которая является  авторитетной не только в РК но и в международном уровне в области продажи и определения стоимости недвижимых имуществ на предмет проведения специалистами ОО Казахстанской федерации недвижимости (КФН) маркетингового анализа. На что нами от КФН был получен мотивированный ответ следующего характера «На Ваш запрос от 06.06.2019 г. специалистами Казахстанской федерации недвижимости (КФН) проведен маркетинговый анализ на текущую дату в секторе индивидуальных жилых домов в Наурызбайском районе южной столицы в секторе коттеджных городков.

В результате проведенного исследования установлено, что средняя цена предложения по купле-продаже жилых домов общей площадью 250-340 кв.м., размером земельного участка 7-15 соток, с надворными постройками, составляет 744 900,00 - 955 000,00 тенге за 1 кв.м. Курс (НБ РК) на 20.06.2019 года $1 = 382,38 тенге.

Итого Средняя стоимость за 1 кв.м. = ($ 2 208+$ 2 574+$ 3 782+$ 2 452+$ 2421+$ 2 199)16-% 2 706 = округленно 1 033 692,00 тенге». (Подробнее в отчете ОО КФН).

Тогда как оценочная компания ____________________________, где определена рыночная стоимость отчуждаемой недвижимости в размере 253 152 822 тенге определяет в среднею стоимость за 1 кв.м. размере 750 899 тенге что логично соответствует средней стоимости отчуждаемого имущества.

Однако в Отчет об оценке №____________________________ от 17 апреля 2019 года произведенной оценочной компаний ____________________________ где определена средняя стоимость за 1 кв.м. 307 671 тенге а итоговая стоимость в размере 109 252 714 тенге безусловно показывает свою заниженной оценки в определении оценочной стоимости отчуждаемого имущества.

А также в судебном заседании по ходатайству сторон была назначена судебно-товароведческая экспертиза.

Согласно заключению эксперта №_____ от __.11.20__г. Институт судебной экспертизы г.Алматы Министерства Юстиции РК, рыночная стоимость земельного участка общей площадью 0,0769га, кадастровый №____________________________и находящееся на нем жилой дом общей площадью 339,5 кв.м., расположенного по адресу: г.Алматы, Наурызбайский район, мкр. Жайлы, д.__, кв_, на момент исследования составляет 196 284 728 тенге.

Тем самым обозначая, что рыночная стоимость вышеуказанного недвижимого имущества указанный в нами предоставленной отчете об оценка является более объективным и справедливым, так как цены установленный в отчете об оценке недвижимого имущества составленный ____________________________ и цена в заключении эксперта за №______ от __.11.20__г. ИСЭ МЮ РК являются более близкими чем цена указанной в отчете об Оценке сделанной ____________________________

В соответствии со ст. 26 Конституции Республики Казахстан никто не может быть лишен своего имущества, иначе как по решению суда. Принудительное отчуждение имущества для государственных нужд в исключительных случаях, предусмотренных законом, может быть

произведено при условии равноценного его возмещения.

В силу ст.67 Закона «О государственном имуществе» стоимость земельного участка, а также недвижимого имущества, находящегося на земельном участке, отчуждаемого для государственных нужд, определяется в размере их рыночной стоимости независимо от оснований возникновения прав на земельный участок.

Рыночная стоимость отчуждаемого земельного участка или иного недвижимого имущества в связи с изъятием земельного участка для государственных нужд определяется оценщиком на дату проведения оценки с учетом положений пункта 1 статьи 208 настоящего Закона.

Размер возмещения определяется в соответствии с пунктами 4 и 5 статьи 9 Гражданского кодекса Республики Казахстан исходя из стоимости имущества и убытков в полном объеме, причиненных собственнику или негосударственному землепользователю в результате принудительного отчуждения земельного участка для государственных нужд и (или) вызванных досрочным прекращением исполнения собственником или негосударственным землепользователем обязательств перед третьими лицами. Размер возмещения определяется в тенге.

Согласно п. 1 статьи 208 вышеуказанного Закона при проведении оценки отчуждаемого для государственных нужд земельного участка или иного недвижимого имущества в связи с изъятием для государственных нужд установлению подлежит рыночная стоимость данного имущества без учета ее изменения в результате принятия постановления, указанного в

пункте 2 статьи 63 настоящего Закона.

В соответствии с п.12 Нормативного постановления Верховного Суда Республики Казахстан « О некоторых вопросах применения судами законодательства о принудительном отчуждении земельных участков для государственных нужд» при исследовании отчетов, письменных консультаций специалистов и других документов, связанных с оценочной деятельностью, судам следует проверить их на соответствие положениям нормативных правовых актов, предусматривающих порядок, стандарт и методику оценки по рыночной стоимости земельного участка (права землепользования), домостроения, других объектов недвижимости, а также другого имущества, подлежащего оценке. При этом следует иметь в виду, что, размер денежной компенсации за принудительно отчуждаемый земельный участок не может определяться исходя из его нормативной либо кадастровой цены, поскольку они не отражают рыночную стоимость земельного участка, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 статьи 67 Закона о государственном имуществе.

Согласно п.11 Требования к форме и содержанию отчета об оценке утвержденных приказом Министра финансов Республики Казахстан от 3 мая 2018 года № 501 итоговая величина стоимости объекта оценки, указанная в отчете об оценке, признается рекомендуемой для целей совершения сделки с объектами оценки, если от даты составления отчета об оценке до даты совершения сделки с объектом оценки или даты представления публичной оферты прошло не более шести месяцев.

Согласно нормам, ст.65 ГПК РК - каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основании своих требований и возражений, а в соответствии со ст.66 ГПК РК - доказательства представляются сторонами и другими лицами, участвующими в деле. А в силу п.2 ст.68 ГПК РК - В соответствии со статьей 16 настоящего Кодекса судья оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению.

Считаем, что в нарушение норм гражданско-процессуального законодательства Республики Казахстан, истцом не представлено в суд ни одно доказательство правомерности заявленных требований об отмене решения.

Подачей Апелляционной жалобы Истец затягивает исполнение законного решения, вынесенного 19 декабря 2019 года Наурызбайским районным судом г. Алматы.

Судом при рассмотрении дела были объективно и всесторонне исследованы все обстоятельства относительно заявленного иска, дана правильная юридическая оценка представленным сторонами доказательствам, правильно применен закон, считаем, что оснований для отмены решения предусмотренной Главами 52, 53 ГПК РК – нет.

На основании изложенного и в соответствии с Главами 52, 53 ГПК РК,

Прошу Суд:

oАпелляционную жалобу Акимата города Алматы на Решение Наурызбайского районного суда г.Алматы от __.12.20__ г. по гражданскому делу №____________________________ – оставить без удовлетворения.

oРешение Наурызбайского районного суда г.Алматы от __.12.20__ г. по гражданскому делу №____________________________ по иску Акимат г. Алматы к ____________________________ - оставить без изменений;  

С уважением,

Генеральный директор

ТОО «Юридическая компания Закон и Право

___________/Саржанов Г.Т.

«___» __________ 2020 г.

‍